Последнее время много читаю об отношениях застройщиков, властей и активистов в Нью-Йорке. В Одессе вопрос застройки исторического центра тоже актуален и я невольно сравниваю как «у нас» и как «у них». Пока что нью-йоркский подход к строительству мне скорее нравится, чем нет, хотя застройка очень плотная.

Строительный рынок Нью-Йорка регулируют несколько актов. Во-первых, документы, которые определяют районы с историческим статусом — в них запрещен снос зданий и изменение фасадов. Во-вторых, законы о зонировании. Они определяют типы зон и соответствующее строительство на них — коммерческое, индустриальное, жилое или смешанное. Пример карты одного из районов: КАРТА

Как это работает?
Прямо рядом с местом, где я снимаю квартиру стоят две высотки. В каждой примерно 50 этажей. Посередине — старое промышленное здание (На видео). Как получилось, что его не снесли? И по-одесскому сценарию не влепили новострой? Все просто. С 60-х годов в Нью-Йорке действует специальный закон. Если зданию исполнилось 100 лет, оно автоматом становится historic landmark и сносить его нельзя. Знаю, что сейчас в Одессе пытаются лишить звания “памятника архитектуры” флигели Дворца моряков. Так вот в Нью-Йорке подобное провернуть невозможно. Многие столетние здания здесь реставрируют снаружи, переоборудуют внутри и вводят в эксплуатацию.

Еще в Нью-Йорке есть “property tax” — налог на недвижимость. Этот налог локальный. Он оседает в городском бюджете и формирует большую его часть. Вот почему городу выгодно развивать строительство. В то же время городу НЕ наплевать на public spaces. Поэтому вместе с высотками здесь появляются парки. Например — High Line Park. Звучит парадоксально, но он появился именно благодаря застройке. Горсовет принял зонинг — определил территорию, на которой разрешено строительство — и налог от возведения высоток шел в фонд парка. В результате, 90% High Line создано именно за счет денег строительных компаний. Сейчас, кстати, таким же образом собирают деньги на LowLine Park — аналогичный парк, но уже под землей. Думаю, у них все получится.

В истории с High Line есть еще один классный момент. Если строительная компания хотела поднять этажность выше допустимой, она тоже была обязана платить в фонд восстановления парка.
Примерно $50 за кв.фут. Эта цена была в разы ниже рыночной, и многие воспользовались преимуществом. Например, Chelsea Market даже убедил власти изменить северные границы района, чтоб расшириться по полной. Комиссия по планированию согласилась Єто сделать, оно только при условии, что Market направит примерно $6млн в фонд строительства доступного жилья и на образовательные проекты района.

Ещё один позитивный момент. В Нью-Йорке застройщик не имеет право возводить здание за деньги инвесторов. Все деньги покупателей попадают на спецсчет — и трогать их нельзя, пока здание не построено и не введено в эксплуатацию. Так что здесь не бывает ситуаций, когда обманутые инвесторы устраивают митинги против застройщиков. Система устроена так, что “кинуть” людей невозможно.

Конечно, в Нью-Йорке не все идеально. Местные тоже бастуют. Но бастуют по-другому. Например, если застройщик пытается протолкнуть ре-зонинг, он обязан для начала провести слушания. Урбанисты следят за этими встречами, активно привлекают к ним депутатов и общественность. Если они понимают, что слушание запланировано на неудобное время, то встречу стараются перенести. Но если слушание прошло и активисты опомнились после, то никакие забастовки уже не помогут.

Есть и пример реальной работы гражданского общества — это Восточный Гарлем. Здесь сложно построить здание выше 8 этажей, поскольку общественность остро против. Это мне и нравится: считаться с мнением людей в NY — норма. Несмотря на высокие цены на недвижимость, здесь нет беспредельной застройки. В центре частного сектора навряд ли влепят многоэтажку. И уж точно не вырубят деревья в пользу торгового центра или автозаправки.

(Пока оценок нет)

Loading...